Publier une annonce sur Airbnb quand on n’a pas le droit de sous-louer (sans l’accord du bailleur) n’est pas seulement un problème entre propriétaire et locataire. Dans deux arrêts très remarqués du 7 janvier 2026, la Cour de cassation rappelle qu’Airbnb ne peut pas se retrancher derrière le statut protecteur d’« hébergeur » dès lors que la plateforme joue un rôle actif dans la mise en avant et l’encadrement des offres. Résultat : la responsabilité de la plateforme peut être engagée, et le débat sur la réglementation des plateformes d’intermédiation immobilière (notamment la carte professionnelle d’agent immobilier) revient au premier plan.
1. Hébergeur ou éditeur : ce que ça change vraiment pour la responsabilité d’Airbnb
Sur Internet, toutes les plateformes ne sont pas logées à la même enseigne. Le droit distingue, de façon simplifiée :
- L’hébergeur : il « stocke » des contenus déposés par les utilisateurs (annonces, photos, messages…), sans intervenir réellement sur ces contenus. Son régime de responsabilité est allégé : en principe, il n’est pas responsable tant qu’il n’a pas connaissance du caractère illicite d’un contenu, ou s’il agit rapidement pour le retirer quand il en a connaissance.
- L’éditeur (ou opérateur au rôle actif) : il ne se contente pas de “stocker”. Lorsqu’il intervient de manière substantielle (règles imposées, promotion d’offres, optimisation, contrôle…), il peut perdre le bénéfice du régime protecteur et voir sa responsabilité appréciée selon le droit commun.
C’est précisément l’enjeu des affaires jugées le 7 janvier 2026 : Airbnb soutenait qu’elle était un hébergeur et qu’on ne pouvait pas lui reprocher une sous-location illicite publiée par un locataire, tant que la plateforme n’en avait pas eu une connaissance effective. Les bailleurs, eux, expliquaient qu’Airbnb ne joue pas un rôle neutre : elle encadre la publication des annonces et la relation entre hôtes et voyageurs, ce qui la rapproche d’un éditeur.
La Cour de cassation s’inscrit ici dans une logique européenne bien connue : l’exonération de responsabilité des hébergeurs (issue notamment de la directive “commerce électronique”) n’est pas faite pour les services qui s’immiscent dans les contenus et les transactions au point d’en avoir une forme de connaissance ou de contrôle.
2. Sous-location illicite : pourquoi le bailleur peut agir (et contre qui)
La sous-location n’est pas toujours interdite… mais elle est strictement encadrée.
En location d’habitation, le principe est clair : le locataire ne peut pas sous-louer sans l’accord écrit du bailleur, y compris sur le prix de la sous-location (qui ne peut pas dépasser celui payé par le locataire principal, au m²).
Et en logement social, le cadre est encore plus strict : la sous-location est en pratique très souvent prohibée (ou très encadrée), ce que rappelle également l’information officielle destinée au grand public.
Dans les deux affaires de 2026, le scénario est celui que rencontrent de nombreux bailleurs :
- Affaire n° 23-22.723 : un bailleur (ici un bailleur social) découvre que sa locataire a sous-loué via Airbnb, malgré une interdiction expresse au contrat. Il agit non seulement contre la locataire, mais aussi contre Airbnb, pour obtenir notamment la restitution des sommes tirées des sous-locations non autorisées.
- Affaire n° 24-13.163 : une propriétaire donne un logement meublé à bail. La locataire met le bien sur Airbnb et enchaîne les sous-locations. La propriétaire assigne la locataire et Airbnb pour obtenir les fruits (les revenus) tirés de ces sous-locations non autorisées.
Dit autrement : la question n’est plus seulement “que risque le locataire ?”, mais aussi “la plateforme peut-elle être tenue pour responsable d’avoir facilité et diffusé l’annonce ?”.
3. Le “rôle actif” d’Airbnb reconnu par la Cour de cassation
Ce que dit la Cour de cassation est très concret : on ne regarde pas seulement si la plateforme “héberge” techniquement une annonce. On regarde comment elle se comporte.
Dans l’arrêt n° 23-22.723, la Cour reproche à la cour d’appel de ne pas avoir vérifié si Airbnb, par :
- un ensemble de règles contraignantes imposées aux “hôtes” et aux “voyageurs” avant la publication et pendant la transaction, avec une capacité à en vérifier le respect,
- et la promotion de certaines offres (par exemple via l’attribution d’un statut de type “superhost”),
n’exerçait pas une influence sur le contenu des offres et le comportement des utilisateurs, ce qui serait incompatible avec un simple statut d’hébergeur.
Dans l’arrêt n° 24-13.163, la Cour va plus loin sur le fond : elle approuve l’idée qu’Airbnb, en imposant des comportements et des standards (réactivité, annulations limitées, notation, équipements, sanctions possibles…) et en mettant en avant certains profils (“superhost”), s’immisce dans la relation entre hôtes et voyageurs. Et cette immixtion suffit à caractériser un rôle actif de nature à lui donner une connaissance ou un contrôle des offres déposées, empêchant Airbnb de se présenter comme un hébergeur neutre.
Point important pour les praticiens : dans ce même dossier, la Cour de cassation prononce une cassation partielle sur une question de calcul / qualification du préjudice (la cour d’appel avait, selon la Cour, modifié l’objet du litige en raisonnant en “gain manqué” alors que la demande portait sur la restitution de fruits civils). Mais cette cassation partielle ne remet pas en cause le constat clé : Airbnb ne peut pas revendiquer la qualité d’hébergeur si son rôle est actif.
En pratique, le message est limpide : plus une plateforme structure, encadre, note, sanctionne et promeut, plus elle s’éloigne du rôle de “simple boîte aux lettres” technique… et plus elle s’expose à une responsabilité renforcée.
4. Conséquences : vers une responsabilisation des plateformes… et un retour du débat sur la carte d’agent immobilier
Ces décisions changent la dynamique, non seulement pour Airbnb, mais aussi pour l’écosystème des plateformes d’intermédiation immobilière (location courte durée, gestion “clé en main”, marketplaces de location, etc.).
Pour les bailleurs : des leviers supplémentaires, mais pas automatiques
Ces arrêts renforcent l’argument selon lequel un bailleur peut chercher à engager la responsabilité d’une plateforme lorsque celle-ci a joué un rôle actif dans la diffusion d’annonces de sous-location illicite. Attention : cela ne veut pas dire que “la plateforme paiera toujours”. Il faudra, selon les cas, démontrer une faute (ou un manquement), un lien de causalité et un préjudice. Mais la porte est plus ouverte qu’avec le seul statut d’hébergeur.
Pour les locataires : la sous-location “Airbnb” n’est pas un détail
La règle de base reste la même : sans accord écrit du bailleur (y compris sur le prix), la sous-location est illicite en bail d’habitation.
Et les conséquences peuvent être lourdes : résiliation, restitution des sommes perçues, voire contentieux en cascade.
Pour les plateformes : conformité renforcée… et question de la “licence” immobilière
Dès lors qu’une plateforme ne fait pas que publier passivement des annonces, mais intervient activement dans la transaction, elle se rapproche d’un rôle d’intermédiaire au sens courant du terme.
Or, en droit français, l’activité d’agent immobilier est précisément définie comme une activité d’intermédiaire pour la vente, l’achat ou la location d’immeubles. Et pour exercer, il faut en principe une carte professionnelle délivrée par la CCI, une assurance responsabilité civile professionnelle, et – selon les cas – une garantie financière.
C’est là que le sujet devient stratégique pour les “proptech” : plus la plateforme devient “active” (au sens des arrêts du 7 janvier 2026), plus elle s’expose à des requalifications et à des discussions sur les obligations applicables aux professionnels de l’intermédiation immobilière.
Nuance importante toutefois : l’application de certaines exigences nationales à une plateforme établie dans un autre État membre a déjà soulevé un débat européen. La CJUE a jugé, en 2019, que la France ne pouvait pas exiger d’Airbnb une carte professionnelle d’agent immobilier dans le contexte de cette affaire, faute de notification préalable à la Commission conformément à la directive sur le commerce électronique.
Autrement dit : “en principe” la carte est la règle pour l’intermédiation immobilière, mais son application à des services numériques transfrontières dépend du montage, des services rendus et du cadre européen applicable.
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